近三年，全國樓市持續(xù)大幅降溫，房?jī)r(jià)大跌，至今仍未見底。

關(guān)于本輪樓市罕見的大降溫，許多機(jī)構(gòu)和專家做了很多有益的探究。

其原因是多元且復(fù)雜的，其中之一，多數(shù)人認(rèn)為：居民部門的杠桿率攀升太快、沖得太高，扛不住了。

也就是說，很多家庭為了買房，或者正在還住房按揭，家庭資金被房貸掏空了；或者說為了買房、住房，預(yù)支透支了未來很多年的家庭收入。

那么，問題來了，居民部門杠桿率，多高才算高，多低才算合理？當(dāng)前我國處于什么水平，未來會(huì)怎么變化？

為了搞清楚這一點(diǎn)，老楊放眼全球（做房地產(chǎn)宏觀研究必須得有國際視野），做點(diǎn)居民部門杠桿率（家庭債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值，也可稱家庭債務(wù)率）的國際比較吧。

先說明一點(diǎn)：各國家庭負(fù)債，結(jié)構(gòu)有差別，但主要都是房貸，尤其是東亞國家房貸占比更大些。另外，正由于此，居民部門杠桿率走勢(shì)圖，同時(shí)也是個(gè)人房貸規(guī)模與占比的走勢(shì)圖，同時(shí)也就是各國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的生命周期圖。注意看完噢，中國在最后。

首先看張全球縱覽圖

根據(jù)國際組織的統(tǒng)計(jì)，2023年全球42個(gè)國家或地區(qū)的居民部門杠桿率，瑞士最高，達(dá)126%，其次是澳大利亞、加拿大；最低的是墨西哥和印尼，16%。

總體來看，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，尤其是移民國的杠桿率較高；發(fā)展中國家杠桿率較低。

中國為62%，略高于中位數(shù)的56%，明顯高于發(fā)展中國家的平均水平。

這么簡(jiǎn)單對(duì)比之后，大家先有一個(gè)粗略的認(rèn)知。

接下來，先我們對(duì)典型國家做進(jìn)一步的比對(duì)性分析。

1、美國

二戰(zhàn)后至60年代中期，美國急缺房，居民買房量快增，家庭杠桿率升超40%，80、90年代緩升。

在超寬松貨幣政策，以及小布什支持提升住房自有率的背景下，2001至2007年美國樓市繁榮，尤其是房貸超級(jí)寬松，導(dǎo)致美國家庭杠桿率一路急升至98%。

07年房?jī)r(jià)開始下跌，次貸危機(jī)爆發(fā)，其后房?jī)r(jià)連跌五年。美國人買房意愿大降，同時(shí)利用貸款方面也謹(jǐn)慎起來。于是家庭杠桿率持續(xù)下滑至2019至2020年一季度的75%。

其后，為應(yīng)對(duì)疫情美國貨幣超級(jí)放水，貸款買房積極性提升，杠桿率小升至2021年初的80%；隨著由于房貸利率漸趨上升，買房熱情下降，杠桿率重新回落。

雖然22年7月以來美國房?jī)r(jià)下跌，但從杠桿率上看，當(dāng)前美國房?jī)r(jià)泡沫程度遠(yuǎn)小于2006－07年。

2、英國

英國，雖然是比美國還要老牌的資本主義國家，但二戰(zhàn)后長(zhǎng)期實(shí)行帶有一定福利化色彩的住房制度，所以很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，英國的家庭杠桿率低于美國。

80年代撒切爾夫人出任首相后，進(jìn)行住房制度改革（更加市場(chǎng)化）之后，英國人買房量大增，導(dǎo)致家庭杠桿率持續(xù)快增10年左右。

進(jìn)入本世紀(jì)的頭十年，在寬松貨幣政策推動(dòng)下，英國家庭杠桿率出現(xiàn)第二波快增，最高沖至97%。

美英哥倆親。這組指標(biāo)技術(shù)形態(tài)很相似。

只是，由于次貸危機(jī)沒發(fā)生在英國，且2010－2011年受歐債危機(jī)影響，英國杠桿率見頂時(shí)間滯后美國2年多。

如今，仍在80%以上。

3、澳大利亞

著名移民國，且為非傳統(tǒng)意義上的歐美國家，一定程度上受亞洲影響。中國人愛潤(rùn)的地方之一。

1990年代之前，澳大利亞家庭杠桿率增長(zhǎng)緩慢，90年代開始提速增長(zhǎng)，01年開始加速，直至08年爆發(fā)國際金融危機(jī)，這段時(shí)間的快增背景與美英相似。

與美英不同的是，08年時(shí)澳大利亞的杠桿率已高達(dá)110%。作為移民國，部分人收入在國外（如中國）、還貸在澳大利亞，杠桿率高一點(diǎn)，可以理解。

2013至2017年，澳大利亞一波較大規(guī)模的房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致杠桿率隨之上升，超過120%。

近兩年，杠桿率有所下降。

接來下，眼光轉(zhuǎn)向亞洲，這對(duì)于我國的參考價(jià)值更高些。

4、日本

60年代初，日本家庭杠桿率只有20%，處于房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展的初期。

其后，一直保持較快增長(zhǎng)，直至1990年，其中87－90年增速最快，對(duì)應(yīng)樓市超級(jí)繁榮，泡沫急速膨脹。

1991年樓市泡沫破滅！

但直至2001年，杠桿率維在70%左右的高位盤整。這個(gè)高位橫了十年的形態(tài)，有點(diǎn)奇怪（一般會(huì)下降）。

老楊推測(cè)有兩個(gè)原因：1、雖然日本人買房與新增貸款量下降，但斷供的家庭很少（不像07年后的美國）；2、泡沫破后，日本經(jīng)濟(jì)增速很低，也即計(jì)算杠桿率的分母增長(zhǎng)極慢。

2001年至2016年，日本家庭杠桿率先下降后盤整，企穩(wěn)在60%。

2017年以來，隨著樓市持續(xù)回暖，杠桿率反彈，2021年以來在68%左右盤整。

值得一提的是，雖然當(dāng)前日本家庭杠桿率反彈之后接近90年代的歷史高位，但基本沒什么房?jī)r(jià)泡沫。

因此，大家不能簡(jiǎn)單的將房?jī)r(jià)泡沫與家庭杠桿率相掛勾。這叫“以時(shí)間換空間”。細(xì)品一下吧。

5、韓國

韓國經(jīng)濟(jì)起飛晚于日本，加之二戰(zhàn)之后至90年代在住宅制度方面帶有一定的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，市場(chǎng)化程度明顯低于日本。所在直至90年代后期，韓國家庭杠桿率也只有40%多一點(diǎn)。

05年后，家庭杠桿率持續(xù)增長(zhǎng)；值得關(guān)注是，20年初至21年初有一波急升，這與疫情后貨幣大放水有關(guān)，并且使杠桿率一舉沖破100%大關(guān)。居然比90年代初的日本還要高一點(diǎn)。

同學(xué)們，這難道不是泡沫嗎？有因，必有果。2022年以來韓國房?jī)r(jià)由熱轉(zhuǎn)冷，一年時(shí)間便急跌二成。這不是泡沫破滅，又是何物？

近兩年，杠桿率盤整中略降，仍超100%。作為非移民國，韓國杠桿率這么高，是否意味著這輪樓市降溫時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)？

6、泰國

泰國經(jīng)濟(jì)起飛晚于韓國，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展亦如此。90年代初，泰國的家庭杠桿率不足30%，略高于中國。

90年代，泰國經(jīng)濟(jì)繁榮，房?jī)r(jià)大漲，97年泰銖崩盤，并引爆東亞金融危機(jī)。

與之相一致，90年泰國家庭杠桿率快速攀升，97年50%多，見頂；其后回落。

從去杠桿上看，泰國花了較長(zhǎng)時(shí)間，98年至08年，花了十年時(shí)間。

09年－2015年，杠桿率持續(xù)上升，超過97年高點(diǎn)，達(dá)到70%，這是日本泡沫時(shí)期的水平，但卻不能用來衡量泰國的房?jī)r(jià)泡沫！

2020年杠桿率拉升至91%，幅度太大，估計(jì)屬于統(tǒng)計(jì)方面的異常，因?yàn)檫@一時(shí)段泰國樓市并沒出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的超級(jí)繁榮。

7、中國

與上述六國相比，我國經(jīng)濟(jì)起飛最晚，住宅市場(chǎng)化則更晚。

2010年之前，我國家庭杠桿率仍低于30%，居民所持有的房貸總量與經(jīng)濟(jì)總量相比很小，還處于長(zhǎng)個(gè)子的階段。

07年樓市火爆，杠桿急升，但這么急還是有點(diǎn)異常。

08年樓市降溫，杠桿盤整中微降。

09至20年，總體呈上升態(tài)勢(shì)。

21年初最高達(dá)62%，其后至今，高位盤整， 今年5月為63.7%。

關(guān)于我國居民杠桿率，略做展開，再看兩個(gè)指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)，居民貸款余額同比增速

過去10年，增速高點(diǎn)是2017年初前后，正是全國樓市繁花似錦之際；其后進(jìn)入下行通道，其中2020二季度至2021一季度，略有反彈，當(dāng)時(shí)全國樓市出現(xiàn)新一輪的局部行情。

2023年，在低位盤整了一年。

2024年以來，再度下行，今年5月已降至4.39%的歷史最低點(diǎn)！

什么時(shí)候降至負(fù)增長(zhǎng)，也就意味著居民部門貸款池子的水位下降，那將是痛不欲生之痛哎。但愿別出現(xiàn)！

第二個(gè)指標(biāo)，居民部門存貸差

也就是存款總額，減去，貸款總額。

這個(gè)指標(biāo)，反映的是：居民更愿貸款，還是更愿存款？

回顧過去歷史，基本規(guī)律是：

樓市好的時(shí)候，存貸差下行（居民更愿貸款）；樓市差的時(shí)候，存貸差上行（居民更愿存款）。

2020年以來，存貸差進(jìn)入上行通道；尤其是2022年以來，持續(xù)快速上升，這一形態(tài)歷史罕見！

這意味著居民不愿消費(fèi)、不敢投資，一門心思想著存錢！存錢！存錢！

這一上行通道如果不能中斷，則對(duì)于經(jīng)濟(jì)和樓市的負(fù)面影響較大。

各位，請(qǐng)發(fā)揮主觀能動(dòng)性，拿中國與六個(gè)典型國家，尤其是東亞三國比較之后，大家有什么感覺？

老楊的觀點(diǎn)有三：

一、從杠桿率歷史變化來看，樓市需要較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整。

本輪我國樓市降溫的壓力大于08年，樓市下降時(shí)長(zhǎng)與幅度也應(yīng)大于08年。

或者換種說法，杠桿率連增12年、且突破60%大關(guān)后，居民負(fù)債有所透支，樓市存在泡沫，需要調(diào)整、休養(yǎng)較長(zhǎng)時(shí)間。

二、靜態(tài)來看，當(dāng)前63%的杠桿率，超過發(fā)展中國平均水平。

但我國是否已脫離了發(fā)展中國家？有些歐美國家提出我國已不算窮了，已進(jìn)入發(fā)達(dá)國家了！

客觀地講，我國的綜合實(shí)力、人均經(jīng)濟(jì)水平，確實(shí)不低了。

所以，63%的杠桿率高于發(fā)展中國家，但總體低于發(fā)達(dá)國家，接近42個(gè)國家或地區(qū)的中位數(shù)，基本可以認(rèn)為屬于中性水平。

與上述六個(gè)典型國家相比，我國是最低的！

幾年之后，我國家庭杠桿率還會(huì)再次反彈，而且大概率會(huì)再創(chuàng)新高，等到70%的時(shí)候，大家也不要認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫會(huì)大于2021年。屆時(shí)，如果哪個(gè)無知的大嘴經(jīng)濟(jì)學(xué)家敢這么說，咱們一起揙TA!

三、本輪我國居民杠桿率還將調(diào)整多久？

2021年以來，我國居民杠桿率一直盤整， 已經(jīng)三年半了。

日本房?jī)r(jià)泡沫破來后，杠桿率維在70%左右盤整了十年之久，其后才下行。

韓國房?jī)r(jià)近兩年下跌，杠桿率停止攀升，同樣是盤整形態(tài)，只是杠桿率超100%，遠(yuǎn)高于當(dāng)前日本泡沫破后的70%和我國的63%。

老楊的感覺是：我國居民杠桿率未來2-5年基本平穩(wěn)，大概會(huì)小降一些；其后就會(huì)進(jìn)入新一輪上升通道。

總體來看，預(yù)判杠桿率走勢(shì)，難度挺大，歡迎各位高手指教或補(bǔ)充……